Wie wel eens rondstruint op vastgoedplatforms zal bekend zijn met de vermelding “verkocht onder voorbehoud”. Als een woning onder voorbehoud is verkocht, wil dat zeggen dat de koop nog niet volledig rond is. Meestal heeft dat te maken met de financiering van de woning. Als de koper er niet in slaagt om een financiering (meestal lening met recht van hypotheek) te verkrijgen via de bank, kan de verkoper de koop ontbinden. De koop wordt dan als het ware geannuleerd. Doorgaans is dat niet geheel vrijblijvend. Integendeel, wie de financiering van de woning niet rond krijgt, wordt normaliter geconfronteerd met een contractuele boete. Zijn er manieren om (deels) onder die boete uit te komen? De uitspraak van de rechtbank Limburg, locatie Maastricht, laat zien van wel.
De feiten
Partijen tekenden op 9 augustus 2022 een schriftelijke koopovereenkomst. Zij spraken af dat de verkopende partij uiterlijk op 1 oktober 2022 de woning zou overdragen aan koper voor een bedrag van € 343.000,-. In de overeenkomst werd een ontbindende voorwaarde opgenomen. De koper verplichtte zich om uiterlijk op 15 september 2022 de financiering te regelen. Zou het de koper niet lukken, dan ging de koop niet door en zou de koper 10% van de koopsom als boete aan de verkoper moet betalen.
Vier dagen na de deadline liet koper per e-mail weten dat de hypotheekaanvraag van het huis was afgewezen. De reden daarvoor was een niet toereikend inkomen. De koper kon zijn financiering dus niet rondkrijgen.
De verkoper liet het er niet bij zitten, ontbond de overeenkomst en vorderde van de koper betaling van de boete van € 34.340,00. De koper weigerde dit bedrag te betalen. De verkoper startte daarom een procedure.
Oordeel van de rechter
Is er een boete verschuldigd? Ja.
De rechter stelt vast dat er in de koopovereenkomst een bepaling is opgenomen die de koper verplicht om een boete te betalen. Er is geen reden om aan te nemen dat de boete niet betaald hoeft te worden.
Matiging boete? Ja.
De koper meent dat de boete te hoog is en vordert verlaging. Hij voert aan dat:
- het boetebeding is gesloten tussen twee particulieren;
- de koper geen bijstand had van een aankoopmakelaar;
- niet is onderhandeld of gesproken over het boetebeding;
- de verkoper geen noemenswaardige schade heeft geleden;
- de verplichting tot betaling ingrijpende gevolgen zal hebben;
- koper geen (ernstig) verwijt kan worden gemaakt.
De rechter overweegt dat een matiging van een boete mogelijk is als de billijkheid dit eist. De Hoge Raad maakte uit dat daarvan sprake is als toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt.
Waar kijkt de rechter dan naar? Dat is:
- de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete;
- de aard van de overeenkomst;
- de inhoud en de strekking van het beding;
- de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen;
- de hoedanigheid van partijen, alhoewel het enkele feit dat sprake is van particulieren nog niet maakt dat de boete gematigd dient te worden.
De rechter gaat over tot matiging van de boete en wel tot € 15.000,- (= dus meer dan de helft verminderd). De redenen daarvoor zijn:
- De koper is een particulier. Alhoewel dat niet doorslaggevend is, speelt het wel in rol. De rechter neemt in aanmerking dat het boetebeding een standaardbeding is waarover niet is onderhandeld. De particulier hoefde er dan ook niet helemaal op bedacht te zijn.
- Betaling van de boete is financieel ingrijpend voor de koper.
- De verkoper lijdt vooralsnog geen financiële schade. De verkoper maakte alleen gebruikelijke kosten (zoals: gebruikerslasten (g/w/l/) ter hoogte van € 1.000,-, eigenaarslasten zoals verzekeringen en BsGW ter hoogte van ongeveer € 900,00 per jaar en hypotheeklasten (rente) ter hoogte van € 820,59 per maand. Daarnaast betaalde verkoper courtage voor het bemiddelingskantoor en kosten voor rechtsbijstand samen ter hoogte van € 14.254)).
- De gestelde schade in de vorm van waardevermindering van de woning neemt de rechtbank niet aan. Bewijs daarvoor ontbreekt.
Resumé
Om terug te komen op de centrale vraag in dit artikel: “Financiering woning niet rond gekregen, (volledige) boete verschuldigd?”, luidt het antwoord dus: “nee”. Vooral bij particulieren is het niet vanzelfsprekend dat de verkoper aanspraak kan maken op het volledige boetebedrag.
Wordt u geconfronteerd met een contractuele boete bij een geannuleerde koop van een woning en wenst u advies? Contacteer onze advocaten voor een deskundig advies met een persoonlijke benadering.
Graag tot ziens!
