Regelmatig heeft een huurder discussie met de verhuurder over het al dan niet verhelpen van een gebrek aan de huurwoning. Denk bijvoorbeeld aan vochtdoorslag of schimmelplekken in de kamer dan wel een lekkage. De huurder verzoekt de verhuurder dan om de gebreken te verhelpen. Gebeurt dit niet of duurt dit de huurder te lang, dan is een huurder al snel geneigd om de huur niet (meer) te betalen. Is deze strategie echter aan te raden?
Opschortingsrecht
Zoals vermeld is één van de remedies van de huurder dus om een beroep te doen op het opschortingsrecht. Met andere woorden: geheel of gedeeltelijk de maandelijkse huurpenningen niet betalen met als doel om de verhuurder te bewegen om de gebreken te verhelpen.
Rechtspraak
Dat aan deze remedie behoorlijke risico’s kleven, blijkt wel uit een uitspraak van de kantonrechter te Haarlem d.d. 20 maart 2024 (ECLI:NL:RBNHO:2024:3429).
In deze zaak klaagde de huurder over diverse kleinere en grotere gebreken aan de huurwoning. Uiteindelijk – op het moment dat de gebreken waren hersteld met uitzondering van een lekkage en de daarmee verband houdende schimmelvorming (beperkte omvang) – is de huurder de volledige huur gaan inhouden. Ook hadden partijen toen nog discussie over het rendement van de zonnepanelen. Inmiddels had de huurder een huurachterstand van 19 maanden.
De verhuurder had er genoeg van en startte een procedure om de huurovereenkomst te ontbinden.
De kantonrechter oordeelde dat de opschorting van de gehele huur niet gerechtvaardigd is. De huurder had namelijk onvoldoende betwist dat de aannemer tot drie keer toe een afspraak met hem had gemaakt om herstelwerkzaamheden te verrichten. Tot drie keer had de aannemer kennelijk voor een gesloten deur gestaan. Van een verhuurder kan, aldus de kantonrechter, niet worden verlangd dat hij aan de aannemer een sleutel van de huurwoning geeft, opdat deze zelf toegang tot het gehuurde heeft (i.v.m. exclusief gebruiksrecht huurder). Ook heeft de verhuurder gevraagd om een overzicht van het rendement van de zonnepanelen te verstrekken. De huurder had echter nagelaten dit overzicht te verstrekken.
Het resultaat: de gevorderde ontbinding en ontruiming werden toegewezen.
Wat te doen bij gebreken aan de huurwoning?
U ziet dat het achterhouden van de (volledige) huurpenningen gepaard gaat met de nodige risico’s. Van belang is dan ook dat u bij gebreken aan de huurwoning advies bij een advocaat inwint, alvorens u nadere stappen onderneemt. Weet dat u als huurder ook voldoende andere remedies hebt om de verhuurder tot actie te bewegen. Denk hierbij onder andere aan het in rechte vorderen van huurprijsvermindering, herstel gebreken etc.
Heeft u een conflict met uw verhuurder over bepaalde gebreken aan de huurwoning en wilt u overleggen over het vervolg of geldt juist dat u als verhuurder hulp wil in een geschil met de huurder over eventuele gebreken, neem dan vrijblijvend contact op met onze huurrechtadvocaat.
mr. J.H.J. Vleeshouwers.
